Pháp lý tháo dỡ công trình và bán phế liệu — quy trình chuẩn 2026

Tháo dỡ công trình xây dựng để bán phế liệu là giao dịch phức tạp về pháp lý — liên quan đến Luật Xây dựng, Luật BVMT, Luật Lao động và Luật Thuế. Nhiều chủ đầu tư bị phạt hoặc tranh chấp do không nắm rõ quy trình. Bài viết tổng hợp đầy đủ hồ sơ pháp lý cần thiết từ trước khi tháo dỡ đến sau khi hoàn thành.

1. Khi nào cần xin giấy phép tháo dỡ?

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

Bắt buộc xin phép: Tháo dỡ công trình có giấy phép xây dựng (nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại)
Không cần xin phép: Nhà tạm dưới 25m², công trình tạm thời cấp 4
Báo cáo: Tháo dỡ công trình cấp đặc biệt phải báo cáo Bộ Xây dựng

Hồ sơ xin phép tháo dỡ

Đơn xin phép tháo dỡ (mẫu chuẩn)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / quyền sở hữu công trình
Biên bản kiểm tra hiện trạng công trình
Bản vẽ mặt bằng + ghi chú
Phương án tháo dỡ (do đơn vị chuyên môn lập)
Phương án xử lý phế thải
Cam kết bảo vệ môi trường, an toàn lao động

Thời gian xét duyệt: 15-20 ngày làm việc tại UBND quận/huyện.

2. Hồ sơ pháp lý cần có trước khi tháo dỡ

Đối với chủ công trình

☐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / quyền sở hữu công trình
☐ Giấy phép tháo dỡ (nếu cần) hoặc thông báo tháo dỡ
☐ Quyết định thanh lý tài sản (nếu là doanh nghiệp)
☐ Biên bản kiểm kê tài sản trước thanh lý
☐ Định giá nội bộ (làm cơ sở so sánh với báo giá bên ngoài)
☐ Thông báo cắt điện/nước/gas trước 7 ngày
☐ Thông báo cho UBND phường/xã

Đối với đơn vị thu mua/tháo dỡ

☐ Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ngành 4290 (xây dựng) hoặc 4677 (thu mua phế liệu)
☐ Hồ sơ môi trường được Sở TN&MT phê duyệt
☐ Bảo hiểm trách nhiệm dân sự đội thi công
☐ BHXH, BHTN, BHTNLĐ cho công nhân
☐ Đăng ký xe vận tải chuyên dụng (nếu có cẩu, xe tải lớn)
☐ Chứng chỉ ATLĐ cho chỉ huy công trường

3. Hợp đồng kinh tế chuẩn

Các điều khoản bắt buộc

Thông tin 2 bên: tên, MST, người đại diện, địa chỉ
Đối tượng giao dịch: danh mục phế liệu, đơn giá từng loại, tổng giá trị ước tính
Phương thức tháo dỡ: bên nào tháo, thời gian, ca làm việc
Phương thức vận chuyển: xe của bên nào, lịch trình
Cân đo và xác nhận khối lượng: cân tại trạm cân nào, ai chứng kiến, biên bản cân
Phương thức thanh toán: tiền mặt/chuyển khoản, đặt cọc, thanh toán theo tiến độ hay 1 lần
Trách nhiệm an toàn lao động: bên thu mua chịu trách nhiệm BHXH, BHTN cho công nhân
Trách nhiệm môi trường: xử lý chất thải, tránh ô nhiễm khu vực xung quanh
Trách nhiệm bồi thường nếu hư hại tài sản: bên thu mua có bảo hiểm
Điều khoản phạt nếu vi phạm: chậm tháo dỡ, không thanh toán đúng hạn
Giải quyết tranh chấp: thương lượng, trọng tài, toà án

Đặt cọc

Với lô lớn (trên 500 triệu), bên thu mua thường đặt cọc 10-20% giá trị tổng – đảm bảo cam kết. Tiền cọc được trừ vào tổng thanh toán cuối.

4. Xử lý chất thải nguy hại

Trong quá trình tháo dỡ, có thể phát sinh các chất thải nguy hại:

Amiăng: trong tấm cách nhiệt, mái fibrocement cũ. Xử lý theo Thông tư 04/2009/TT-BXD
Dầu nhớt, hoá chất: từ máy móc cũ. Phải chuyển cho đơn vị xử lý chất thải nguy hại có giấy phép
Pin ắc quy: chứa chì – phải xử lý qua cơ sở chuyên ngành
Bóng đèn huỳnh quang: chứa thuỷ ngân
Sơn cũ: chứa chì, kim loại nặng

Cảnh báo: Đổ bừa chất thải nguy hại bị phạt 50-300 triệu/lần theo Nghị định 45/2022/NĐ-CP. Có thể bị truy cứu hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

Quy trình xử lý chất thải nguy hại

Xác định loại chất thải nguy hại trong công trình
Liên hệ đơn vị xử lý có giấy phép Sở TN&MT (như Urenco, công ty Vĩnh Tân, Bình Triệu)
Ký hợp đồng xử lý riêng – không được lẫn với phế liệu thông thường
Lưu giữ chứng từ vận chuyển và xử lý ít nhất 5 năm

5. Thuế và hoá đơn

Thuế GTGT

Phế liệu áp dụng thuế GTGT 10%. Doanh nghiệp bán phế liệu phải xuất hoá đơn VAT điện tử cho bên mua. Cá nhân bán nhỏ lẻ không phải xuất hoá đơn.

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Thu từ thanh lý tài sản tính vào doanh thu khác (TK 711). Sau khi trừ giá trị còn lại của tài sản, phần lãi nhập vào tổng thu nhập chịu thuế (20%).

Thuế thu nhập cá nhân

Cá nhân bán phế liệu sinh hoạt nhỏ lẻ (dưới 100 triệu/năm) không phải nộp. Trên 100 triệu phải kê khai theo phương pháp khoán hoặc kê khai.

6. Sai phạm thường gặp và mức phạt

Sai phạm	Mức phạt
Tháo dỡ không xin phép	40-60 triệu (Nghị định 16/2022)
Đổ bừa chất thải nguy hại	50-300 triệu
Không có hồ sơ môi trường	30-100 triệu
Không BHXH cho công nhân	1-30 triệu/người
Hoá đơn giả/gian lận	20% giá trị + truy thu thuế
Vi phạm an toàn lao động (gây tai nạn)	50-200 triệu + bồi thường

7. Câu hỏi thường gặp

Q1: Tháo dỡ nhà mặt phố 50m² có cần giấy phép không?

Có nếu nhà có giấy phép xây dựng (đa phần nhà phố đều có). Nộp hồ sơ tại UBND quận, thời gian 15-20 ngày làm việc.

Q2: Quang Phong có hỗ trợ làm hồ sơ pháp lý không?

Có tư vấn miễn phí cho khách hàng. Có thể giới thiệu đơn vị làm hồ sơ chuyên nghiệp – chi phí 5-15 triệu/hồ sơ tuỳ quy mô.

Q3: Phải tháo dỡ trong bao lâu kể từ khi có giấy phép?

Theo Nghị định 16/2022, công trình phải tháo dỡ xong trong 12 tháng kể từ ngày cấp phép. Nếu chậm, phải xin gia hạn.

Q4: Nếu bên thu mua làm hỏng tài sản hàng xóm, ai chịu?

Bên thu mua chịu trách nhiệm hoàn toàn theo hợp đồng và bảo hiểm trách nhiệm dân sự. Quang Phong có bảo hiểm 1 tỷ đồng cho mỗi vụ việc.

Q5: Có nên thuê đơn vị tháo dỡ riêng vs công ty thu mua trọn gói?

Trọn gói tiết kiệm 30-50% chi phí + thời gian. Tuy nhiên cần đảm bảo công ty có đủ năng lực cả tháo dỡ + thu mua. Quang Phong có chứng chỉ năng lực hạng II.